(電子商務(wù)研究中心訊) 摘要：隨著互聯(lián)網(wǎng)與旅游業(yè)的快速發(fā)展，在線短租成為一個(gè)快速發(fā)展的新興行業(yè)。2011年可謂是短租企業(yè)發(fā)展的元年，愛日租、游天下、螞蟻短租、途家網(wǎng)等紛紛上線。分享型經(jīng)濟(jì)下，在線短租企業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)伴生著法律風(fēng)險(xiǎn)，如行業(yè)屬性的界定、經(jīng)營資質(zhì)的核準(zhǔn)、治安和衛(wèi)生問題、稅收的監(jiān)管等。筆者以途家為例，從介紹其商業(yè)模式入手，以法律角度分析該商業(yè)模式，從而指出其運(yùn)營過程中存在的法律風(fēng)險(xiǎn)，最后提出對途家等在線短租企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范的措施。
關(guān)鍵詞：在線短租 商業(yè)模式 交易結(jié)構(gòu) 風(fēng)險(xiǎn)防范
一、途家商業(yè)模式概況
途家建立網(wǎng)絡(luò)預(yù)訂平臺，提供旅游地度假公寓的在線搜索、查詢和交易服務(wù)。旅行者可以通過網(wǎng)絡(luò)平臺尋找優(yōu)質(zhì)的度假住宿，業(yè)主可以收獲閑置資產(chǎn)的增值服務(wù)。該模式總體而言為02O商業(yè)模式，旅行者線上預(yù)定公寓，線下入住公寓。
(一)途家度假公寓的來源
目前，途家的房源有三個(gè)主要的來源：房地產(chǎn)開發(fā)商、業(yè)主、途家自營。具體而言：與開發(fā)商合作時(shí)，開發(fā)商從途家按年采購?fù)炯夜芗曳?wù)，作為房產(chǎn)的配套服務(wù)，與房產(chǎn)捆綁銷售。房產(chǎn)銷售后，途家就為房產(chǎn)所有人或使用人提供標(biāo)準(zhǔn)化的入戶管家服務(wù)；與業(yè)主合作時(shí)，途家與業(yè)主簽訂合約，業(yè)主將自己的閑置房屋托管給途家進(jìn)行出租，雙方分享收入；途家自營的公寓主要是斯維登品牌度假公寓，旅行者可以通過途家網(wǎng)絡(luò)相關(guān)平臺選擇租賃。
(二)途家提供的增值服務(wù)
對業(yè)主而言，針對多余房產(chǎn)，在保障業(yè)主自己居住或親友居住的前提下，業(yè)主既可以將其通過途家平臺出租獲得收益，也可以利用途家提供的管理服務(wù)對房屋打理和保值。對旅行者而言，途家提供一系列接送、家政等個(gè)性化深度服務(wù)。
(三)途家的商業(yè)優(yōu)勢
第一，途家提供的度假公寓相對于同檔次酒店而言，價(jià)格較低，性價(jià)比更高。從上圖看出，在相同時(shí)間、地段、價(jià)位的公寓，途家提供的房源設(shè)施和條件遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)越于普通酒店。若上圖中的酒店要達(dá)到與途家房源一樣的設(shè)備設(shè)施，一定需要更大成本，則途家房源的價(jià)格優(yōu)勢愈加明顯；第二，成本可控性大。如途家只根據(jù)業(yè)主提供的房屋進(jìn)行一定程度上的裝修和美化，增加的大多是可重復(fù)利用、可移動(dòng)的設(shè)備，基礎(chǔ)裝修成本不需由途家負(fù)擔(dān)。另外，途家對員工按淡旺季進(jìn)行地域調(diào)配，從而節(jié)約勞動(dòng)力成本；第三，市場定位獨(dú)特。途家的定位是深度度假旅游的消費(fèi)者，為其提供家一樣的度假居住氛圍，符合當(dāng)下旅游消費(fèi)發(fā)展趨勢。而且年輕人對在線短租的意愿和程度均較強(qiáng)，短租房屋較高的性價(jià)比正好符合這類人的需求。
二、從法律角度分析途家商業(yè)模式
(一)開發(fā)商與途家之間的法律關(guān)系
作為途家大量房源的來源者的開發(fā)商，其與途家簽訂的是《管家服務(wù)合作協(xié)議》。該協(xié)議為服務(wù)合同，主要有以下法律特征：第一，該合同標(biāo)的為途家網(wǎng)為房產(chǎn)購買者提供管家服務(wù)(管家服務(wù)指：在業(yè)主房屋空置期，由途家管家做室內(nèi)清潔整理及保養(yǎng)的服務(wù))；第二，提供服務(wù)的合同的債務(wù)人，既途家為購房的業(yè)主提供管家服務(wù)后，合同就履行完畢；第三，該合同建立在雙方互相信任的基礎(chǔ)之上；第四，提供服務(wù)的義務(wù)方必須親自履行合同，既途家必須親自履約，具有較強(qiáng)的人身依附性。
(二)業(yè)主與途家之間的法律關(guān)系
此處的“業(yè)主”，既包括購買了具有管家服務(wù)的房產(chǎn)后，需要托管經(jīng)營的業(yè)主，也包括了單純與途家簽訂《房屋經(jīng)營托管合同》的業(yè)主。房屋經(jīng)營托管合同本質(zhì)上屬于委托合同，業(yè)主是委托人，途家為受托人。在托管期間，途家有權(quán)利按本合同的約定對托管房屋享有單獨(dú)占有、使用和獨(dú)立自主管理經(jīng)營的權(quán)利，經(jīng)營托管取得的收入由雙方按約定分享。(三)業(yè)主、途家與旅行者之間的法律關(guān)系
業(yè)主提供的房產(chǎn)通過途家進(jìn)行度假式公寓出租經(jīng)營，因此實(shí)質(zhì)上，旅行者是通過途家這一媒介與業(yè)主發(fā)生了租賃合同關(guān)系。業(yè)主為出租人，旅行者為承租人。旅行者按約支付公寓租金，但租金會由業(yè)主和途家根據(jù)協(xié)議共享。
(四)途家自營公寓與旅行者的法律關(guān)系
如果說上述房源都由途家收集而來，則斯維登品牌等公寓就是途家獨(dú)立經(jīng)營的公寓，在途家相關(guān)預(yù)定平臺上也會有“途家自營”等篩選按鈕。筆者認(rèn)為，自營公寓與旅行者之間建立的同樣是租賃合同關(guān)系。旅行者通過途家平臺預(yù)定公寓，該平臺并不是公寓的受托人。
三、途家運(yùn)營過程中存在的法律風(fēng)險(xiǎn)
對于途家網(wǎng)的商業(yè)模式，創(chuàng)始人羅軍“發(fā)明”了一套“飯盒理論”：“你在路邊買一盒盒飯，吃剩下的要扔掉。我說你別扔了，我?guī)湍愠粤嗽侔淹胂锤蓛暨€給你，還給你五塊錢。”通俗而言，“飯盒理論”指的是業(yè)主將自己空置的房產(chǎn)通過途家經(jīng)營出租，途家對房產(chǎn)進(jìn)行維護(hù)、保值工作，出租的收益由業(yè)主、途家平分。樣的商業(yè)模式，看起來非常完美：業(yè)主不用自己花錢買物業(yè)，也不用擔(dān)心房屋出租率的問題，沒有任何風(fēng)險(xiǎn)，坐等分錢即可。但是，從法律角度而言，以途家為典型的在線短租行業(yè)存在著不少法律風(fēng)險(xiǎn)。
(一)行業(yè)屬性模糊的風(fēng)險(xiǎn)
短租公寓和酒店相比，有不少異同之處。短租公寓、酒店都是為商旅人士提供異地住房，解決其外出后的住宿問題。但是，旅行者與短租公寓建立的是租賃合同關(guān)系，旅行者與酒店建立的是服務(wù)合同關(guān)系。酒店行業(yè)是特種行業(yè)，開一家酒店需要消防驗(yàn)收合格證、特種行業(yè)許可證、衛(wèi)生許可證、稅務(wù)登記證等各類證照。
從目前來看，短租行業(yè)屬于新興行業(yè)，短租行業(yè)的屬性十分模糊，短租企業(yè)經(jīng)營時(shí)沒有經(jīng)過相關(guān)資質(zhì)審查，也沒有相應(yīng)證照的核準(zhǔn)。并且，“短租”也沒有納入“違法租賃”范疇。因此，當(dāng)前短租企業(yè)仍在政策法規(guī)的灰色邊緣地帶生存。
(二)治安與衛(wèi)生問題的風(fēng)險(xiǎn)
酒店需要嚴(yán)格證照來保障安全、治安、衛(wèi)生等狀況，而“短租”正是缺少了這些監(jiān)管和控制才存在著潛在的各項(xiàng)問題。舉例而言，在沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范之前，短租公寓除存在一般性清潔衛(wèi)生問題外，還會涉及傳染病問題；短租時(shí)旅行者身份信息無法與公安系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)驗(yàn)證情況下，不排除會有不法份子借助短租公寓臨時(shí)作案或?qū)⒍套夤?dāng)作“避難場所”；房屋的入住權(quán)限曾被分享，上一位租客可能會利用之前入住時(shí)獲得的鑰匙再次進(jìn)入房屋，從而引發(fā)盜竊等問題；安保系統(tǒng)不完善的條件下，旅行者的安全難以得到保障，業(yè)主或短租企業(yè)監(jiān)守自盜等情況也無法完全排除。
(三)房源質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)
由于短租企業(yè)的絕大部分房源來自業(yè)主，不同的業(yè)主就會提供不同的房屋。每處小區(qū)的安保情況、每間公寓的供水、供電、供氣情況以及屋內(nèi)屋外相關(guān)設(shè)施的安全性能都不盡相同，短租企業(yè)也無法做到百分百監(jiān)控。存在隱患的房源一定會在后續(xù)的出租過程中導(dǎo)致相關(guān)糾紛的產(chǎn)生。
(四)稅收征管的風(fēng)險(xiǎn)
從《途家房屋托管經(jīng)營合同》看，途家和業(yè)主分享的收入是“實(shí)際營業(yè)收入扣除合作商傭金和營業(yè)稅費(fèi)”之后的收入。除營業(yè)稅費(fèi)之外的教育費(fèi)附加稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、所得稅等各項(xiàng)稅金按雙方租金收入分成比例各自承擔(dān)。對于國家規(guī)定由業(yè)主繳納的稅費(fèi)，由途家代扣代繳后將相關(guān)完稅憑證交付給業(yè)主。而業(yè)主收到相關(guān)“收入”時(shí)，也需要向途家出具發(fā)票，《合同》指出該發(fā)票“可由乙方(受委托人)代甲方(托管人)到地方稅務(wù)局辦理，開具發(fā)票的相關(guān)憑證乙方會給到甲方”。
這些合同條款顯示：首先，對于租金收入，途家作為短租企業(yè)繳納了營業(yè)稅費(fèi)；其次，途家和業(yè)主需要按收入比例承擔(dān)所得稅等稅費(fèi)；最后，途家代業(yè)主辦理稅費(fèi)繳納的相關(guān)事宜。從中，我們不難發(fā)現(xiàn)以下問題：途家繳納營業(yè)稅時(shí)是以何種企業(yè)類型繳納，是房產(chǎn)中介性質(zhì)的公司還是物業(yè)管理服務(wù)類型的公司；業(yè)主取得收入時(shí)是否一定能保證開具發(fā)票，如果不能，則會涉及偷稅漏稅的問題；最重要的是，旅行者是否能收到發(fā)票，該發(fā)票由途家開具還是由業(yè)主開具？這些問題的存在正是短租行業(yè)稅收征管的漏洞。
(五)設(shè)施設(shè)備損壞等侵權(quán)糾紛的風(fēng)險(xiǎn)
關(guān)于這一點(diǎn)，途家采取如下做法：如果屬于自然損耗，如房間內(nèi)墻涂料顏色變化、發(fā)黃等由業(yè)主自己承擔(dān)，或由于裝修質(zhì)量、家具、電器質(zhì)量的問題造成的零部件等的損壞，由業(yè)主承擔(dān)；如果是屬于管家服務(wù)過程中造成的意外損壞，由途家負(fù)責(zé)賠償；對于房屋裝修或設(shè)施質(zhì)量及自然損壞，專屬管家代表將第一時(shí)間通知業(yè)主，并將解決方案告知業(yè)主，取得業(yè)主的委托確認(rèn)及預(yù)付費(fèi)用后執(zhí)行。若是需要緊急處理的情況，途家管家專屬代表可通知業(yè)主并先行處理。
該原則就是過錯(cuò)責(zé)任，誰有過錯(cuò)誰承擔(dān)。盡管途家與業(yè)主間達(dá)成以上合意，但侵權(quán)糾紛仍會是途家面臨的一大法律風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，最需要途家等短租企業(yè)引起重視的是：當(dāng)因旅行者的過錯(cuò)導(dǎo)致的設(shè)備設(shè)施損壞、丟失、被盜等情況，如何最有效地要求旅行者承擔(dān)責(zé)任。特別是途家在退房時(shí)不查房地情況下，途家如何降低自己承擔(dān)責(zé)任的可能性，都是其必須要面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)。
(六)輕法律文本的風(fēng)險(xiǎn)
無論是愿意把自己房產(chǎn)出租的業(yè)主、還是愿意住別人閑置房屋的旅行者，雙方對短租交易的達(dá)成，在很大程度上都依靠著人與人之間的誠信度，對人身屬性有較強(qiáng)的依賴。這正是“分享型”經(jīng)濟(jì)帶來的消費(fèi)趨勢。
筆者嘗試在途家網(wǎng)上平臺注冊和預(yù)定度假公寓，發(fā)現(xiàn)除填寫基本信息以外，只需要同意《免責(zé)聲明》和簽署《途家網(wǎng)服務(wù)條款》。以上兩個(gè)文件中僅《服務(wù)條款》第2條對預(yù)訂者的行為作出法律角度的提醒和警示：“用戶同意遵守中國相關(guān)法律法規(guī)所有規(guī)定，并對以任何方式通過用戶的密碼和用戶的用戶名使用本服務(wù)的任何行為及其結(jié)果承擔(dān)全部責(zé)任。用戶如違反法律規(guī)定，有可能構(gòu)成犯罪，將被追究刑事責(zé)任”。但該條僅僅是涉及預(yù)訂者在網(wǎng)絡(luò)等相關(guān)平臺使用時(shí)的責(zé)任提醒。對于預(yù)訂者或者說線下的旅行者入住時(shí)，途家并使用相關(guān)免責(zé)申明、入住協(xié)議等法律文本。法律文本的缺失，不利于途家與旅行者之間責(zé)任歸屬的界定、法律風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)。
四、完善風(fēng)險(xiǎn)防范措施的建議
(一)加強(qiáng)行業(yè)管理，明確經(jīng)營資質(zhì)和準(zhǔn)入規(guī)則
目前，短租行業(yè)介于旅館業(yè)和租賃業(yè)之間，這不利于相關(guān)部門的監(jiān)管。
我國《旅游業(yè)治安管理辦法》及《浙江省旅游業(yè)治安管理辦法實(shí)施細(xì)則》都明確規(guī)定了對旅館的監(jiān)管措施。其中《旅游業(yè)治安管理辦法》第二條指出：凡經(jīng)營接待旅客住宿的旅館、飯店、賓館、招待所、客貨棧、車馬店、浴池等(以下統(tǒng)稱旅館)，不論是國營、集體經(jīng)營，還是合伙經(jīng)營、個(gè)體經(jīng)營、中外合資、中外合作經(jīng)營，不論是專營還是兼營，不論是常年經(jīng)營，還是季節(jié)性經(jīng)營，都必須遵守本辦法。浙江省《實(shí)施細(xì)則》也明確規(guī)定了開辦旅館的安全條件、工商登記條件、治安管理?xiàng)l件等內(nèi)容。
房屋租賃則是實(shí)行備案登記制，無論是簽訂、終止還是變更租賃合同，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。
相比較發(fā)現(xiàn)，“短租”既沒有獲得相關(guān)經(jīng)營資質(zhì)，也沒有將合同備案登記，“短租房”難以單方面地被納入旅館或出租房范疇。因此，國家要采取措施界定行業(yè)性質(zhì)，使短租行業(yè)盡快走上合法合規(guī)道路。其次，對于短租公寓服務(wù)過程中發(fā)生的糾紛，目前可以參照合同法、侵權(quán)責(zé)任法、酒店餐飲服務(wù)行業(yè)相關(guān)政策處理；最后，盡快制定針對短租行業(yè)的價(jià)格、服務(wù)、衛(wèi)生等各方面硬性規(guī)定，使短租行業(yè)步入有認(rèn)證體系的軌道。
據(jù)悉，2015年3月前，美國已有7個(gè)地區(qū)開始授權(quán)Airbnb代收酒店稅，荷蘭、美國部分地區(qū)也于年初開始實(shí)施專門針對在線短租行為的法律。目前，短租市場正在不斷發(fā)展壯大，如何讓短租優(yōu)化市場資源配置，又能規(guī)范其流程運(yùn)作，是我們亟待解決的問題。筆者認(rèn)為，解決這些問題的關(guān)鍵點(diǎn)在于經(jīng)營短租必須獲得許可。
(二)區(qū)分收入類別，完善稅收監(jiān)管
對于途家等短租企業(yè)、業(yè)主等不同主題需要繳納的稅費(fèi)，應(yīng)區(qū)別其收入類型。從具體操作而言，途家承擔(dān)營業(yè)稅費(fèi)。營業(yè)稅以外的教育附加費(fèi)、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)等由雙方共同承擔(dān)，但是教育附加費(fèi)、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)不能由業(yè)主個(gè)人來繳納，只能是途家作為企業(yè)繳納后，將繳納的費(fèi)用按照協(xié)議讓業(yè)主部分承擔(dān)；另外，短租企業(yè)必須向旅行者開具發(fā)票；最后，對于業(yè)主獲得租金的個(gè)人收入部分，可對其征收個(gè)人所得稅，但由其自行申報(bào)。
(三)購買商業(yè)保險(xiǎn)，降低責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)
美國Airbnb曾在一次租客嚴(yán)重破壞房屋的情況之后，開始給房東提供保險(xiǎn)。筆者認(rèn)為，對于旅行者身份信息難確認(rèn)、入住協(xié)議缺失、旅行者破壞房屋可能性較大的情況下，為房屋購買商業(yè)保險(xiǎn)是十分必要的。筆者認(rèn)為，在前述情況下財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)和責(zé)任險(xiǎn)是短租企業(yè)和業(yè)主最為需要的險(xiǎn)別。同時(shí)，房主在入住時(shí)可以自行選擇投保意外險(xiǎn)，起到降低風(fēng)險(xiǎn)地作用。但相關(guān)保費(fèi)可以由企業(yè)、業(yè)主、房東協(xié)商承擔(dān)。
(四)增強(qiáng)法律意識，運(yùn)用文本工具
短租行業(yè)屬于新興行業(yè)，其中潛在的法律問題和風(fēng)險(xiǎn)會隨著行業(yè)的發(fā)展慢慢浮現(xiàn)。因此，短租企業(yè)應(yīng)增強(qiáng)法律意識，積極尋求法律支持，妥當(dāng)運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)提示、免責(zé)聲明、委托合同、入住協(xié)議等書面文本，為后續(xù)業(yè)務(wù)的開展提供法律支持。另外，短租預(yù)訂平臺上應(yīng)詳細(xì)記錄業(yè)主、旅行者檔案信息，旅行者可以通過檔案認(rèn)證來決定預(yù)定房屋，平臺同樣可以決定是否同意該旅行者入住。
(五)優(yōu)化內(nèi)部管理流程，提高服務(wù)水平
短租行業(yè)若想對酒店業(yè)取得競爭優(yōu)勢，價(jià)格優(yōu)惠是一方面，但特別是市場定位在中高端客戶群的途家來說，其提供的管家服務(wù)質(zhì)量與水平才是制勝關(guān)鍵。因此，短租企業(yè)要比照乃至高于酒店業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，從房源收集、人力資源、托管服務(wù)等各方面提高服務(wù)水平，在最大程度上降低治安、衛(wèi)生等風(fēng)險(xiǎn)。
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作者介紹
李小文：浙江智仁律師事務(wù)所創(chuàng)始合伙人、金融業(yè)務(wù)部首席律師，杭州市律師協(xié)會金融專業(yè)委員會主任，浙江圖書館客座教授，浙江大學(xué)城市學(xué)院、杭州師范大學(xué)實(shí)務(wù)導(dǎo)師，杭州市西湖區(qū)人民法院特邀調(diào)解員，杭州市西湖區(qū)企業(yè)法律服務(wù)中心講師。（編選：網(wǎng)經(jīng)社）
