(電子商務(wù)研究中心訊) 以“小米公寓”而聲名大噪的“YOU+國(guó)際青年社區(qū)”讓大眾目光聚焦到了品牌公寓行業(yè)。不過(guò)，獲得雷老板一億投資的YOU+始終強(qiáng)調(diào)自己不是在做房地產(chǎn)，而是“給年輕人一個(gè)家”。從產(chǎn)品形態(tài)來(lái)看，YOU+從居住剛需切入，同時(shí)整合了年輕人的工作甚至社交需求，可以說(shuō)是幾個(gè)品牌公寓里鏈條延伸最長(zhǎng)的，未來(lái)還可能出現(xiàn)孵化器這樣的形態(tài)。
今天要介紹的“寓見(jiàn)”城市青年公寓則更專(zhuān)注于做好房地產(chǎn)，同樣獲得了順為資本青睞。
“寓見(jiàn)”成立于2014年3月，是上海又一個(gè)長(zhǎng)租品牌公寓，在模式上跟上海相對(duì)較早的品牌公寓“青客”、“蘑菇公寓”一樣，是經(jīng)典的“房屋托管+標(biāo)準(zhǔn)化裝修+租后服務(wù)”。寓見(jiàn)與房東簽下5年的房屋托管合約，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化裝修(宜家家居)，然后在合約期內(nèi)按間多次出租給用戶(hù)。對(duì)房東來(lái)說(shuō)，寓見(jiàn)是一個(gè)資產(chǎn)管理者。對(duì)租客來(lái)說(shuō)，則提供了高性?xún)r(jià)比的標(biāo)準(zhǔn)化租房產(chǎn)品。
在需求端，寓見(jiàn)的定位是畢業(yè)1-5年的年輕白領(lǐng)。上?？?cè)丝谑?300萬(wàn)，有1000萬(wàn)左右是流動(dòng)人口，占到43%比例，而其中年輕白領(lǐng)的人數(shù)是400萬(wàn)。在供給端，中國(guó)目前有數(shù)量龐大的存量房。以上海為例，有整租房源194萬(wàn)間，合租房源160萬(wàn)間。寓見(jiàn)的大部分房源為分布式房源(相對(duì)應(yīng)的是集中整棟式房源)。寓見(jiàn)聯(lián)合創(chuàng)始人李海軍介紹，他們將非標(biāo)的存量房通過(guò)建模方式，歸類(lèi)成14套標(biāo)準(zhǔn)化房型，每套有相應(yīng)價(jià)格匹配。在房源分布上，寓見(jiàn)的房源分布上海外環(huán)和中環(huán)，定價(jià)在1500-2500元左右，價(jià)格處于品牌公寓中等水平。像蘑菇公寓則主要在內(nèi)環(huán)和中環(huán)，價(jià)格在3000元左右。
據(jù)長(zhǎng)租公寓平臺(tái)“九豬”田浩介紹，上海的租金水平較高，而在拿房?jī)r(jià)格、裝修成本與成都基本持平的情況下，上海的長(zhǎng)租公寓“二房東”光在差價(jià)上的獲益也是相當(dāng)可觀(guān)的。
而品牌公寓比起傳統(tǒng)租房產(chǎn)品，服務(wù)會(huì)是一大亮點(diǎn)，也是非常重要且有想象力的盈利來(lái)源。
寓見(jiàn)提供100兆免費(fèi)WiFi；在計(jì)算水電煤后端服務(wù)上用智能硬件來(lái)提升效率;有免費(fèi)的開(kāi)荒保潔、家電維修，不額外收取服務(wù)費(fèi)。李海軍表示，年輕人追求的是生活而不是生存，對(duì)租房產(chǎn)品價(jià)格非常敏感的同時(shí)，又希望有良好的居住環(huán)境和高質(zhì)量服務(wù)。
不過(guò)，現(xiàn)階段寓見(jiàn)對(duì)于這一塊的態(tài)度還比較謹(jǐn)慎。李海軍說(shuō)，我們其實(shí)離錢(qián)很近，但覺(jué)得早期應(yīng)該更注重用戶(hù)體驗(yàn)，培育市場(chǎng)和用戶(hù)習(xí)慣。我們的思路是把利潤(rùn)降低，讓用戶(hù)有一個(gè)適應(yīng)過(guò)程，同時(shí)根據(jù)用戶(hù)的反饋和需求去挖掘更多的盈利點(diǎn)。
寓見(jiàn)會(huì)通過(guò)用戶(hù)回訪(fǎng)以及線(xiàn)下社群和線(xiàn)上社區(qū)的方式，讓用戶(hù)有更多參與。另外，在標(biāo)準(zhǔn)化和個(gè)性化的平衡上，寓見(jiàn)提供了四五種標(biāo)準(zhǔn)化硬裝方案，以及類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)的軟裝方案，讓用戶(hù)有一些個(gè)性化增配項(xiàng)的空間。
在金融服務(wù)上，蘑菇公寓和優(yōu)客逸家都已經(jīng)做了不錯(cuò)的探索，比如與銀行合作提供信用卡、還款擔(dān)保，租客可實(shí)現(xiàn)按月還款。李海軍表示，對(duì)月付、免押金(目前是2個(gè)月押金)和打白條這些形式都在探索。另外，由于品牌公寓有較穩(wěn)定的租金來(lái)源，租金收益權(quán)證券化也是不錯(cuò)的方向。事實(shí)上，YOU+已經(jīng)這么干了：與P2P理財(cái)平臺(tái)懶投資合作，將YOU+未來(lái)獲得的租金現(xiàn)金流轉(zhuǎn)化成固定收益項(xiàng)目出售給投資人來(lái)募集資金。
寓見(jiàn)現(xiàn)有房源2000多間(成立較早的青客是1萬(wàn)多間)，目前團(tuán)隊(duì)150人左右。李海軍表示，作為一個(gè)相對(duì)外行的團(tuán)隊(duì)，大家的學(xué)習(xí)能力和執(zhí)行能力都比較強(qiáng)，能夠把復(fù)雜的事簡(jiǎn)化、標(biāo)準(zhǔn)化，然后進(jìn)行快速迭代和復(fù)制。目前寓見(jiàn)從接手房源到生產(chǎn)大約25天，拿房成本(付給房東)成本占總成本60%左右，房源上線(xiàn)后平均7-10天可以出掉一間房。寓見(jiàn)已完成順為領(lǐng)投的A輪融資，Pre-A輪投資方聯(lián)創(chuàng)策源跟投。天使輪投資方為險(xiǎn)峰華興。
李海軍說(shuō)，他們做的事是打破租賃供需信息不對(duì)稱(chēng)，讓租客和房東都可以通過(guò)去中介化的方式滿(mǎn)足各自需求。另外，真房源、標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品讓用戶(hù)的不確定預(yù)期降到最低，從而讓整個(gè)租房流程更高效了。我想，這也是品牌公寓最具互聯(lián)網(wǎng)色彩之處。
目前在長(zhǎng)租品牌公寓這個(gè)租房的細(xì)分市場(chǎng)，多家崛起，未來(lái)還會(huì)有更多玩家。在模式上大家都差不多，比拼的是產(chǎn)業(yè)鏈縱深整合能力，包括內(nèi)部管理系統(tǒng)和產(chǎn)品質(zhì)量管控，另外，創(chuàng)業(yè)公司比拼的是速度，在重資產(chǎn)運(yùn)作的模式下找到更輕的方式，才能比別人跑得更快。至于怎么輕，我個(gè)人覺(jué)得是用精細(xì)化運(yùn)作將產(chǎn)品以及服務(wù)都打造到盡量標(biāo)準(zhǔn)化，從而可快速?gòu)?fù)制。
我們看到，蘑菇公寓在去年底完成了2500萬(wàn)美元B輪融資，將展開(kāi)一線(xiàn)城市布局。2012年初在成都起家的優(yōu)客逸家，也在去年底完成了2200萬(wàn)美元B輪融資，在拓展武漢市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，現(xiàn)在開(kāi)始進(jìn)軍北京市場(chǎng)。鏈家旗下的品牌公寓自如也在去年從北方南下到了上海市場(chǎng)。
另外，在多個(gè)品牌方崛起的同時(shí)，長(zhǎng)租公寓平臺(tái)也迎來(lái)了春天。36氪曾經(jīng)介紹過(guò)北京的“窩牛”和成都的“九豬”，都是瞄準(zhǔn)了這個(gè)機(jī)會(huì)。
李海軍表示，寓見(jiàn)的愿景是，以后90后、00后在一線(xiàn)城市生活不再需要買(mǎi)房，單身時(shí)可以合租，戀愛(ài)成家后可以整租，同城換房時(shí)還會(huì)有搬家服務(wù)。“不再做房奴”是品牌公寓為追求品質(zhì)生活的年輕人畫(huà)出的美好未來(lái)。(來(lái)源：36Kr）
