(網(wǎng)經(jīng)社訊)資本化率(CapRate)是對(duì)高標(biāo)倉估值的常用指標(biāo),用于衡量投資人對(duì)具體項(xiàng)目所要求的收益率水平。高標(biāo)倉項(xiàng)目的估值CurrentValue=NOI/CapRate。凈營運(yùn)收入NOI取決于租金和出租率等因素,在評(píng)估期間內(nèi)表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定;CapRate則由投資人自主設(shè)定,與其對(duì)物業(yè)質(zhì)地、市場(chǎng)交易和風(fēng)險(xiǎn)偏好的綜合評(píng)估相關(guān),是高標(biāo)倉估值短期波動(dòng)的主要因素。當(dāng)市場(chǎng)CapRate處于低位時(shí),意味著投資回報(bào)率要求較低,市場(chǎng)愿意支付高溢價(jià),從而驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目價(jià)格上漲;反之則反。
當(dāng)前高標(biāo)倉的CapRate已經(jīng)接近市場(chǎng)下限,未來估值的上漲將由運(yùn)營驅(qū)動(dòng)。2014年以來,我國高標(biāo)倉估值快速拔高,CapRate相對(duì)購物中心、寫字樓的優(yōu)勢(shì)明顯收窄。綜合比較各類物業(yè)、全球市場(chǎng)以及大類資產(chǎn)收益率,我們認(rèn)為本輪估值上漲是市場(chǎng)資金逐步重視高標(biāo)倉資產(chǎn)所引發(fā)的估值修復(fù)過程。但是,目前的CapRate已經(jīng)逐步接近市場(chǎng)底線,短期內(nèi)通過壓低CapRate以繼續(xù)抬高估值的可能性不大,未來項(xiàng)目價(jià)格的上漲將主要由運(yùn)營情況驅(qū)動(dòng)。北上廣深及其周邊城市租賃需求穩(wěn)健,有望成為資金布局的首選市場(chǎng)。
流動(dòng)性不足導(dǎo)致高標(biāo)倉資產(chǎn)長期折價(jià),目前情況正在逐步改善。隨著近年來高標(biāo)倉成為投資機(jī)構(gòu)多元化配置的重要選擇,流動(dòng)性已經(jīng)有所改善,退出渠道日益豐富。1)收購整合:普洛斯、萬科等物流地產(chǎn)開發(fā)商表現(xiàn)積極,房地產(chǎn)基金規(guī)?？焖僭鲩L;2)資產(chǎn)證券化:2016年以來蘇寧、順豐、菜鳥、寶灣的高標(biāo)倉ABS產(chǎn)品陸續(xù)上市,為發(fā)行人提供項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn);3)REITs:境外市場(chǎng)是當(dāng)前主要的發(fā)行渠道,中國內(nèi)地積極推進(jìn)公募REITs也有望創(chuàng)造新通道。
關(guān)注2019-2021年新增供應(yīng)和需求波動(dòng)對(duì)高標(biāo)倉估值產(chǎn)生的沖擊。1)市場(chǎng)總供應(yīng)增加:目前我國的高標(biāo)倉存量面積約5100萬平米,2019-2021年將新增2000萬平米,其中2019年1000萬平米,預(yù)計(jì)將對(duì)租金和出租率的提升造成阻力;2)電商需求轉(zhuǎn)移:目前電商仍是高標(biāo)倉主要租戶,但需求正逐步往自建倉遷移。2019-2020年主要電商預(yù)計(jì)將有380萬平米的自建倉逐步交付,對(duì)租賃需求的沖擊仍將延續(xù)。
業(yè)務(wù)建議和風(fēng)險(xiǎn)提示。(來源：招商銀行 文/王海量 編選：網(wǎng)經(jīng)社)
