(網(wǎng)經(jīng)社訊)收購(gòu)深圳云房(Q房網(wǎng))、布局O2O房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。公司2017年收購(gòu)深圳云房,Q房是一家以O(shè)2O模式為核心的房地產(chǎn)中介服務(wù)提供商,以“互聯(lián)網(wǎng)+”為主導(dǎo),主要從事新房代理、二手房屋經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。根據(jù)Q房網(wǎng)最新數(shù)據(jù),已在全國(guó)23個(gè)城市布局了上千間門(mén)店,經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)合作人超過(guò)2萬(wàn)多人,在深圳、珠海、中山等地區(qū)市場(chǎng)占有率處于領(lǐng)先地位,同時(shí)還在上海、青島等城市積極布局,穩(wěn)步擴(kuò)張,初步形成全國(guó)多區(qū)域、多城市的線(xiàn)下業(yè)務(wù)體系。
Q房憑借O2O渠道優(yōu)勢(shì)、新房二手房聯(lián)動(dòng)、獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人等制度取得領(lǐng)先行業(yè)的優(yōu)勢(shì):公司憑借O2O的渠道優(yōu)勢(shì)、新房二手房聯(lián)動(dòng)以及獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人制度,獲得了比行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手領(lǐng)先的優(yōu)勢(shì):1)新房代理費(fèi)率、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)傭金率高于同業(yè)的世聯(lián)行、我愛(ài)我家,-17年新房代理費(fèi)率分別為2.33%、2.5%、2%,雖然所下滑但仍然處于高位,15、16年公司經(jīng)紀(jì)傭金費(fèi)率分別為1.64%、1.62%與我愛(ài)我家接近,但在17年上升至1.91%,超過(guò)我愛(ài)我家的1.68%。2)獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人制度激發(fā)員工積極性:深圳云房與經(jīng)紀(jì)人之間采取合作模式而非雇傭模式,通過(guò)增加傭金提成比例激勵(lì)經(jīng)紀(jì)人,人均創(chuàng)收增長(zhǎng)明顯。在此激勵(lì)政策下,預(yù)計(jì)17、18年深圳云房人均月創(chuàng)收規(guī)模繼續(xù)增長(zhǎng)。
Q房門(mén)店逆勢(shì)擴(kuò)張門(mén)店、市占率持續(xù)提升、一線(xiàn)門(mén)店占比高達(dá)58%、有望受益于一線(xiàn)復(fù)蘇:公司2016年共計(jì)1073家門(mén)店,上市后逆勢(shì)擴(kuò)張,我們預(yù)計(jì)截至2018年末公司約有1300家門(mén)店,其中一線(xiàn)城市占比約58%,如果僅考慮二手房公司2017年市占率位列第三,落后于中原和鏈家,但如果加上新房業(yè)務(wù)銷(xiāo)售額有望超過(guò)上述兩家位列第一。同時(shí),一線(xiàn)城市經(jīng)過(guò)近兩年的調(diào)整,二手房交易量已經(jīng)觸底回升,我們預(yù)計(jì)2019年有望迎來(lái)量?jī)r(jià)齊升,公司憑借一線(xiàn)超高占比及逆勢(shì)擴(kuò)張將迎來(lái)銷(xiāo)售超預(yù)期可能。
股東增持顯信心、定增解禁重點(diǎn)在2020年10月:公司收購(gòu)Q房時(shí)定增時(shí)價(jià)格為8.49元,約4億股占總股本46.93%將于2020年10月23日解禁,之前配套融資部分已經(jīng)于年11月解禁,截至2018年2月底,公告已經(jīng)減持完成大部分,還有少量減持。另外公司股東國(guó)創(chuàng)集團(tuán)的通知基于對(duì)公司未來(lái)發(fā)展前景的信心以及對(duì)公司價(jià)值的認(rèn)可,促進(jìn)公司持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展和維護(hù)公司股東利益,計(jì)劃自2018年2月13日起6個(gè)月內(nèi)通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)競(jìng)價(jià)交易方式增持公司股份;2018年8月11日,公司公告已完成增持648萬(wàn)股,均價(jià)7.43,合計(jì)耗資5013萬(wàn)元。
投資建議:公司收購(gòu)的深圳云房(Q房網(wǎng))為O2O房產(chǎn)中介的領(lǐng)先企業(yè),在全國(guó)23城布局超千家門(mén)店,其中一線(xiàn)城市比重近60%,憑借渠道優(yōu)勢(shì)和獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人激勵(lì)制度,近年代理費(fèi)率和市占率都持續(xù)提升,在深圳及大灣區(qū)已經(jīng)成為龍頭企業(yè)。受益于19年一二線(xiàn)城市地產(chǎn)市場(chǎng)回暖,地產(chǎn)交易市場(chǎng)有望實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升,而云房在一線(xiàn)城市重倉(cāng)布局,有望明顯受益,且升級(jí)后的大數(shù)據(jù)平臺(tái)19年進(jìn)入運(yùn)營(yíng),將進(jìn)一步助力于引導(dǎo)、轉(zhuǎn)化客戶(hù),提升銷(xiāo)售效率。基于以上,我們預(yù)計(jì)公司18-20年歸母凈利潤(rùn)分別為3.12億、4.15億、5.44億,對(duì)應(yīng)EPS分別為0.34、0.45、0.59元,對(duì)應(yīng)PE分別為20.34X、15.30X、11.67X,參考我愛(ài)我家估值情況,我們給予公司2019年22.4倍估值目標(biāo),對(duì)應(yīng)目標(biāo)價(jià)08元,首次覆蓋,給予“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。
風(fēng)險(xiǎn)提示:業(yè)績(jī)承諾兌現(xiàn)不及預(yù)期,商譽(yù)減值風(fēng)險(xiǎn),傭金費(fèi)率下降風(fēng)險(xiǎn),資產(chǎn)評(píng)估增值過(guò)高風(fēng)險(xiǎn)（來(lái)源：天風(fēng)證券 文/陳天誠(chéng) 編選：網(wǎng)經(jīng)社-電子商務(wù)研究中心）
